氪空间钟澍:密度和价值成为考量城市有机更新的重要标准
伴随着中国城市化的加速,由创新力驱动的新一轮经济升级正在发生,相互促进之下,城市化进入了以“有机更新”为主要内容的阶段,”城市更新“体现在围绕建筑、环境、生活活动区域的“改建”层面,而”有机更新“即以人为本、与自然环境和经济环境和谐发展的改建。
氪空间总裁钟澍认为,中国城市化的上一阶段表现是商业地产飞速发展,所以,一方面商业地产已经成为城市的核心结构,另一方面,城市中可利用土地资源压力在不断增加,基于以上两点,城市有机更新的最大主体其实就是原有的商业地产,而当商业地产本身就进入了存量时代的时候,对于从业者而言,主动推动有机更新就成了顺应潮流的转型之举。
在有机更新的过程中,首先应该从以下两个维度进行考量:是否最大限度的提升了空间”密度“,以及是否能最大限度的实现”价值“的持续提升。
通过“共享、跨界”提升空间密度
显然,在存量的基础上对原有建筑、空间进行更新,就要最大限度的提升空间使用率,同时又要坚持“以人为本”的原则,就意味着在设计上要有更多的创新,但创新设计依然是受限于物理空间的,那么,如何脱离物理空间限制去提升空间“密度”呢?
钟澍表示,“共享”和“跨界”是关键,可以说联合办公是提升空间密度的典型模式,关于共享,以“联合办公”的形式,让众多入驻企业共享前台、咖啡厅、健身房等功能区,这是一种共享,可以为入驻企业提供财税、法务、人力资源的服务,从而节省了企业相关组织机构的设立,也是一种共享。从时间维度,白天的”路演厅“是否可以在夜间变成其他机构的培训室?工作日的咖啡区是否可以变成周末的聚会场所?这样的共享体现的是联合办公的分时租赁理念,也可以很好的提高空间密度。
关于“跨界”,主体是空间,众所周知,在经济升级背景下,消费升级理念正在发挥着重大作用,每一个消费品都被冠以更多的内容,空间也不例外。居住空间是第一空间,办公空间作为第二空间出现,休闲娱乐场所是第三空间,当咖啡厅被越来越频繁的搬进办公空间,甚至居住空间也可以出现在公司,那么三种空间之间的屏障被打破了,办公空间同样因为被附加了更多内容而被“消费升级“了,这就是空间的融合和跨界,更好的提升了空间密度的同时,也创造了更多衍生的经济形式,成为城市化带动经济发展的动力之一。
“价值”的可持续增长
当旧的建筑和空间被更新,那么它的价值一定会产生更有力度的提升,主要体现在资产评估值上,比如,氪空间把卖场租赁下来进行更新,在此之前,这些卖场虽然位于城市的核心区,但因为受到互联网的冲击已经萧条没落,经过改造后,卖场变成科技感十足的办公空间,被再租赁,可以说,这座旧物业整体的“气场”被改变了,而办公空间同样可以作为重要的线下商业入口存在,其也可以有效带动周边商业氛围,从收益现值角度看,该物业的资产评估一定是被有效提升了。所以,从价值角度去做预估也是在做有机更新前不可遗漏的环节。
除了物业本身的“价值”以外,通过城市更新可以创造更多的增值价值,这或许是联合办公的独有特质,区别于传统的办公空间,联合办公更重视入驻企业的发展,除了空间以外,社群和服务成为联合办公的另外两个重要元素,增值服务可以帮助企业成长的更快,而社群生态则可产生资源的交互,促成超乎想象的共赢,而对空间的有机更新实际成为了社群构建的关键。
以氪空间为例,当我们为入驻企业提供更多公共区域的时候,人们从工位上走出来,喝一杯咖啡,交谈几句,参加一次沙龙,做个简单的分享,这些场景的发生会变的非常自然,线上线下的联动直接推动了社群的构建。
当一个企业在一个空间中实现了从0到1,从1到100的增长,空间就实现了另一个维度的价值增长,所以,在做城市有机更新之前,要考虑清楚如何价值最大化,这也是城市更新的核心目标。